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서울 집값 폭등에 전세가율 역대최저, 갭투자 적신호

전세가율 30%, 사실상 갭 투자 어려워

고은희 기자 2025-06-23 09:39:59

서울 집값이 빠른 속도로 상승하면서 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 역대 최저 수준까지 하락했다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)의 전세가율은 모두 30%대로 떨어지며, 사실상 전세를 활용한 이른바 ‘갭투자’가 어려운 시장이 됐다는 분석이 나온다.

23일 부동산R114와 KB부동산 등에 따르면 지난달 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 집계돼, 전셋값이 매매가의 3분의 1 수준에 머문 것으로 나타났다. 송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%를 기록해 나란히 30%대에 머물렀고, 이는 2017년 이후 최저치다.

강남 외 지역에서도 전세가율 하락이 뚜렷했다. 용산구 40.9%, 양천구 44.2%, 영등포구 45.6%, 강동구 46.3%, 성동구 46.4% 등 서울 주요 자치구 전셋값이 매매가의 절반에 못 미친 것으로 나타났다. 서울시 전체 평균 전세가율은 45.2%로, 2017년 1월 이래 최저 수준이다.

전세가율 하락은 강남권을 중심으로 한 집값 급등에서 비롯됐다. 실제로 강남구 압구정동 ‘신현대11차’ 전용 183㎡는 3월 90억 원에서 이달 초 101억 원으로 거래가 이뤄졌고, 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 2월 47억 9000만 원에서 최근 56억 5000만 원까지 치솟았다.

같은 기간 강남3구 전세가율은 빠르게 떨어졌다. 강남구는 1월 대비 2.8%포인트, 송파구는 2.7%포인트, 서초구는 2.4%포인트 각각 하락했다. 전세가격도 오르고 있지만, 매매가격의 상승 속도를 따라가지 못한 셈이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “전세가율 하락은 사용가치(전세)보다 투자가치(매매)가 과도하게 부각된 시장 구조를 의미한다”며 “서울은 갭투자조차 본인 자금이 뒷받침되지 않으면 어려운 구조로 바뀌었다”고 진단했다.

전문가들은 향후 전세가율이 더 떨어질 가능성도 제기하고 있다. 전세 가격은 계약기간 등으로 인해 매매가처럼 즉시 반영되지 않기 때문이다. 여기에 공급 부족 우려, 기준금리 인하 기대감, 7월부터 시행될 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 도입을 앞둔 수요 증가 등이 집값 상승에 불을 붙이고 있다.

정부와 서울시는 시장 과열 조짐에 촉각을 곤두세우고 있다. 기획재정부는 최근 국토교통부 등과 부동산 시장 점검 태스크포스를 가동했으며, 오세훈 서울시장은 성동구 등 집값이 빠르게 오르는 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 가능성을 언급하며 시장 안정화 대책을 시사했다.