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2025-10-31
정부가 서울 전역과 경기·인천 대부분 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한다. 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 효력이 발생하며, 필요 시 연장도 검토된다. 이 기간 실거주 목적이 아닌 외국인의 수도권 주택 매입은 사실상 제한된다.
국토교통부는 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용의 외국인 토지거래허가제 확대 방안을 발표했다. 허가구역 내에서 외국인(개인·법인·정부)이 주택을 매수하려면 사전에 관할 지자체 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결된 계약은 무효가 된다. 허가 대상은 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립 등 모든 주거용 주택으로 확대됐다. 오피스텔은 비주택으로 분류돼 제외된다. 유상거래만 허가 대상이며 증여·교환 등 무상거래에는 적용되지 않는다.
허가를 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 내 입주해야 하고, 취득 후 2년간 실거주 의무가 부여된다. 전세를 끼고 매입하는 이른바 ‘갭투자’는 불가능하다. 의무를 이행하지 않으면 지자체가 이행명령을 내리고, 불응 시 취득가액의 최대 10%를 매년 이행강제금으로 부과할 수 있다. 위반 정도가 중대한 경우 허가 취소도 가능하다.
대상 지역은 서울 전역, 경기도의 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천을 제외한 23개 시군, 인천시의 동구·강화군·옹진군을 제외한 7개 자치구다. 주거지역에서 6㎡ 이상 토지 거래 시에도 허가가 필요하다. 종전 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 적용되던 ‘아파트 한정’ 허가에서 모든 주거용 주택으로 범위가 넓어진 셈이다.
정부는 자금출처 점검도 강화한다. 현재 투기과열지구에만 적용되는 자금조달계획서·입증서류 제출 의무를 토허구역까지 확대하기 위해 연내 부동산거래신고법 시행령·시행규칙을 개정한다. 해외자금 불법 반입과 무자격 임대사업 여부를 확인하기 위해 해외자금 출처와 비자(체류자격) 유형 기재도 의무화한다. 자금세탁이 의심되는 거래는 금융정보분석원(FIU)에 통보해 해외 공조로 연계하고, 양도차익 과세가 필요해 보이는 건은 국세청을 통해 해외 과세당국에 전달한다.
국토부에 따르면 외국인의 수도권 주택거래는 2022년 4568건, 2023년 6363건, 2024년 7296건으로 증가했고 올해 7월까지 4431건이 집계됐다. 국적별로는 중국 73%, 미국 14% 순이며, 유형별로는 아파트 59%, 다세대 33%가 차지했다. 180억 원대 용산 아파트 전액 현금 매입, 70억 원대 고가 주택 예금만으로 일시 매수하는 등 투기성·초고가 현금거래 사례도 확인됐다는 설명이다.
이상경 국토교통부 1차관은 “해외 자금 유입을 통한 외국인의 투기성 거래를 원천 차단해 시장 교란을 막고 주거 안정을 뒷받침하겠다”며 “현장 점검을 통해 실거주 의무 이행 여부를 철저히 점검하겠다”고 말했다.
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